Ett bolån finansierar köpet av en bostad med bostaden som säkerhet, vilket ger lägre ränta än lån utan säkerhet. Sedan 1 april 2026 gäller nya regler som ändrar hur mycket du får låna och hur du ska amortera. Bolånetaket är höjt till 90 procent och det skärpta amorteringskravet är borttaget. Två saker avgör ditt utrymme: din belåningsgrad och din inkomst i förhållande till lånet. Här går vi igenom de nya reglerna och vad de betyder i kronor.
Räkna på kontantinsatsen efter höjt tak
Det första du behöver veta är hur mycket du måste lägga själv. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde vid köp den 1 april 2026. Det betyder att kontantinsatsen sänktes från 15 till 10 procent. För en bostad värd 3 000 000 kronor innebär det att kontantinsatsen minskade från 450 000 till 300 000 kronor.
Reglerna finns numera i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Den gamla uppdelningen i bottenlån och topplån är inte längre en beskrivning av regelverket. Du lånar upp till taket med bostaden som säkerhet, och resten är din kontantinsats.
En stor del av det som skrivs om bolån beskriver fortfarande bolånetak 85 procent och kontantinsats 15 procent. Det gäller inte längre efter 1 april 2026. Kontrollera alltid att en källa är uppdaterad, och stäm av mot Finansinspektionen och din bank innan du räknar på ditt bolån.
Förstå amorteringskravet efter slopandet
Det skärpta amorteringskravet är borttaget. Tidigare behövde hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten amortera ytterligare 1 procent per år. Det kravet finns inte längre. Kvar står det ordinarie amorteringskravet, som baseras enbart på belåningsgraden, alltså lånet i förhållande till bostadens värde.
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år | Förändring 1 april 2026 |
|---|---|---|
| Över 70 procent | 2 procent av lånet | Oförändrat |
| 50 till 70 procent | 1 procent av lånet | Oförändrat |
| Under 50 procent | Inget krav | Oförändrat |
| Lån över 4,5 gånger inkomsten | Inget extra krav | Skärpt krav slopat |
För ett hushåll som tidigare omfattades av det skärpta kravet sänks amorteringen ofta från 3 till 2 procent. På ett lån där 3 procent motsvarade 2 500 kronor i månaden blir 2 procent i stället cirka 1 667 kronor, alltså drygt 800 kronor mindre varje månad. Lägre amortering betyder samtidigt att skulden minskar långsammare, så pengarna som frigörs gör mest nytta som buffert eller sparande.
Kontrollera reglerna för tilläggslån
Vill du utöka ett befintligt bolån, till exempel för en renovering, gäller en egen gräns. Taket för tilläggslån sänktes samtidigt från 85 till 80 procent av bostadens värde. Ligger din belåningsgrad redan över 80 procent kan du inte höja lånet förrän du amorterat ner under gränsen. Det begränsar hur mycket du kan frigöra genom att belåna bostaden.
En tröghetsregel gäller dessutom omvärderingar. Du får bara omvärdera bostaden för att utöka låneutrymmet vart femte år. Regeln fanns tidigare för att sänka amorteringstakten och utvidgades 1 april 2026 till att även gälla utökat lån. Syftet är att dämpa risken för överbelåning vid tillfälliga prisuppgångar.
💡 Omförhandla när bindningstiden löper utHåll koll på din ränta och omförhandla när bindningstiden går ut eller när marknadsräntorna ändras. Ta in räntor från flera banker och använd dem som underlag. Räntan på ett bolån är individuell och sätts efter belåningsgrad och din ekonomi, så en jämförelse inför omförhandling kan sänka månadskostnaden märkbart.
Väg fast mot rörlig ränta
Räntan kan vara fast eller rörlig. En fast ränta binds under en bestämd period och ger en förutsägbar månadskostnad, men kan bli dyrare om marknadsräntan faller. En rörlig ränta följer marknaden och kan både stiga och sjunka under löptiden. Marknadsläget följer du enklast via Riksbankens referensränta. Bolånet behåller dessutom ränteavdraget på 30 procent, eftersom bostaden är säkerhet, till skillnad från lån utan säkerhet där avdraget är slopat sedan inkomstår 2026.
Binder du räntan och vill lösa lånet i förtid kan ränteskillnadsersättning tillkomma. Planerar du att flytta inom kort är därför en kortare bindningstid ofta smidigare. Vill du veta ditt låneutrymme innan du lägger bud tar du reda på det genom ett lånelöfte, som visar hur mycket banken är beredd att låna ut. Ett bolån liknar i grunden ett vanligt banklån med säkerhet, men med bostaden som pant och längre löptid.
Undvik de vanliga fällorna
Bolån marknadsförs på listräntan, men den verkliga kostnaden avgörs av din individuella ränta och dina amorteringsregler. Kryssen nedan är de återkommande missförstånden efter 1 april 2026.
- Räkna med bolånetak 85 procent och kontantinsats 15 procent, som är gamla siffror
- Tro att det skärpta amorteringskravet fortfarande gäller lån över 4,5 gånger inkomsten
- Anta att du kan ta tilläggslån upp till 90 procent, när gränsen är 80 procent
- Planera en omvärdering oftare än vart femte år för att utöka lånet
- Jämföra på listränta i stället för den individuella ränta banken erbjuder
- Välja lång bindningstid inför en snar flytt och riskera ränteskillnadsersättning
Bolånereglerna ändrades den 1 april 2026 genom lag (2026:226). Bolånetaket är 90 procent, kontantinsatsen minst 10 procent och det skärpta amorteringskravet är borttaget, medan tilläggslån är begränsat till 80 procent. Kontrollera alltid aktuella villkor mot Finansinspektionen och din bank innan du räknar, eftersom ett högre bolånetak också innebär högre skuld och känslighet för räntehöjningar. Ett bolån är oftast det största lånet i en privatekonomi.