Amorteringskravet avgör hur mycket du måste betala av på ditt bolån varje år, och reglerna ändrades den 1 april 2026. Då slopades det skärpta amorteringskravet, samtidigt som bolånetaket höjdes till 90 procent. Grundkraven kopplade till belåningsgrad finns dock kvar. Det här påverkar både dig som ska köpa bostad och dig som redan har ett bolån. Här går vi igenom vad som gäller nu, hur mycket du måste amortera och vad förändringen betyder för din ekonomi.
Vad innebär det nya amorteringskravet?
Det viktigaste är att grundkraven finns kvar, medan det skärpta kravet är borta. Grundkraven bygger på belåningsgraden, alltså hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde. Har du ett bolån över 70 procent av bostadens värde amorterar du 2 procent per år, och mellan 50 och 70 procent amorterar du 1 procent per år. Under 50 procents belåningsgrad finns inget lagkrav på amortering.
Amorteringen räknas på det ursprungliga lånebeloppet. Det skärpta amorteringskravet, som fanns sedan 2018, byggde på din skuldkvot, alltså dina totala bolån delat med din bruttoårsinkomst, och innebar en extra procent per år för hushåll med en skuldkvot över 4,5. Den extra procenten är nu slopad, så amorteringen styrs enbart av belåningsgraden. Finansinspektionens bedömning var att det skärpta kravet inte dämpat hushållens skulder som avsett, men gjort det svårare för förstagångsköpare att komma in på marknaden.
Ett räkneexempel gör det tydligare. Lånar du 2 400 000 kronor på en bostad värd 3 000 000 kronor är belåningsgraden 80 procent, alltså över 70 procent. Då amorterar du 2 procent av lånebeloppet per år, vilket blir 48 000 kronor, eller 4 000 kronor i månaden. Sjunker belåningsgraden under 70 procent räcker 1 procent, och under 50 procent finns inget lagkrav alls.
| Belåningsgrad | Amortering per år | Ändring 2026 |
|---|---|---|
| Över 70 procent | 2 procent | Oförändrat grundkrav |
| 50 till 70 procent | 1 procent | Oförändrat grundkrav |
| Under 50 procent | Inget lagkrav | Oförändrat |
| Lån över 4,5 x inkomst | Ingen extra procent | Skärpt krav slopat |
Hur mycket lägre kontantinsats krävs nu?
I samband med att det skärpta kravet togs bort höjdes bolånetaket från 85 till 90 procent av bostadens värde. Det betyder att kravet på kontantinsats sänktes från 15 till 10 procent. Ska du köpa en bostad för tre miljoner kronor räcker det alltså med 300 000 kronor i kontantinsats i stället för 450 000 kronor, förutsatt att din ekonomi bär lånet.
Förändringen gör det lättare att ta sig in på bostadsmarknaden, särskilt för förstagångsköpare med mindre sparkapital. Samtidigt innebär en högre belåningsgrad mindre marginal om bostadspriserna faller, vilket är värt att väga in.
Att låna 90 procent i stället för 85 procent innebär ett större lån och en tunnare buffert mot prisfall. Faller bostadens värde med 10 procent kan lånet bli större än bostadens värde. Det är inget problem så länge du betalar ränta och amortering, men det kan påverka en framtida försäljning. Räkna därför på marginalerna, inte bara på minsta möjliga kontantinsats.
Hur påverkar det slopade kravet lånelöftet?
Här finns en konsekvens som är lätt att missa. När den extra procenten försvinner sjunker din beräknade månadskostnad för boendet, och det påverkar bankens kalkyl för kvar att leva på, KALP. En lägre boendekostnad ger en högre KALP, vilket i sin tur kan höja hur mycket du får låna.
Ett exempel visar storleken. På ett bolån runt 2 500 000 kronor motsvarar den slopade procenten ungefär 2 000 kronor lägre i månaden. I bankens kalkyl kan det frigöra flera hundra tusen kronor i ytterligare låneutrymme. Skuldkvoten styr alltså inte längre amorteringen, men banken tittar fortfarande på den i sin kreditbedömning, så ett större lån ska ändå rymmas i din ekonomi.
Gäller de nya reglerna även befintliga lån?
Ja, reglerna gäller alla bolån, inte bara nya. Har du ett befintligt lån där du betalat den extra procenten på grund av det skärpta kravet, kan du kontakta din bank och ansöka om att gå ner till grundnivån efter den 1 april 2026. Det sker inte automatiskt, utan du behöver själv ta initiativet.
Banken kan också bevilja tillfällig amorteringsfrihet vid särskilda skäl, som sjukdom, arbetslöshet eller separation, normalt i upp till tolv månader efter en individuell bedömning. Tänk på att banken alltid får kräva mer amortering än lagen, men aldrig mindre, så villkoren kan skilja sig mellan långivare. Missar du en amorteringsbetalning tillkommer först dröjsmålsränta och påminnelse, och vid längre dröjsmål kan banken i värsta fall säga upp lånet. Kontakta därför banken tidigt om det blir svårt, eftersom de ofta kan erbjuda anstånd. Reglerna beskrivs av Finansinspektionen.
Bör du amortera mindre nu när du får?
Att slippa den extra procenten frigör pengar varje månad, men lägre amortering är inte gratis. Amortering är ett sparande i din bostad som sänker din skuld och dina räntekostnader över tid. Väljer du att amortera mindre bör pengarna gå någonstans som stärker din ekonomi, inte bara till ökad konsumtion.
För många är det klokast att lägga en del av det frigjorda utrymmet i en buffert, så att du klarar högre räntor eller oväntade utgifter. Andra vill fortsätta amortera i samma takt frivilligt. Det finns inget facit, men beslutet bör vara medvetet. Oberoende vägledning finns hos Hallå konsument.
Undvik de vanliga missförstånden
De nya reglerna missförstås lätt. Kryssen nedan reder ut de vanligaste felen.
- Tro att allt amorteringskrav försvann, när grundkraven finns kvar
- Utgå från att den lägre amorteringen sker automatiskt på befintliga lån
- Se lägre kontantinsats som gratis pengar i stället för högre belåning
- Glömma att banken får kräva mer amortering än lagen
- Missa att tilläggslån nu är begränsat till 80 procent av värdet
- Amortera mindre utan att lägga det frigjorda utrymmet på en buffert
Efter 1 april 2026 amorterar du 2 procent per år över 70 procents belåningsgrad och 1 procent mellan 50 och 70 procent, medan den extra procenten för höga lån är slopad. Bolånetaket är 90 procent, så kontantinsatsen är minst 10 procent. Har du ett befintligt lån med skärpt krav får du själv ansöka om att gå ner. Lägre tvingad amortering är en möjlighet, men väg den mot din buffert och din marginal.